1. Здача квартири після переїзду в інше місто
2. Купити квартиру в Москві, щоб здавати її і жити на море - чи реально?
3. Чи варто здавати квартиру через ріелторів, якщо ви переїжджаєте в інше місто
4. Купівля інвестиційної нерухомості за кордоном

Економічний журнал IQR підготував черговий матеріал на прохання читачів. Сьогодні ми поговоримо про такому популярному в Росії вкладенні коштів як житлова нерухомість. Ви дізнаєтеся з перших вуст, як здавати квартиру, живучи в іншому місті, і чи варто купувати нерухомість за кордоном для здачі в оренду.

Зміст статті

Здача квартири після переїзду в інше місто

Досить типова ситуація: людина їде з рідного міста в пошуках роботи в мегаполіс або з мегаполісу переїжджає жити на море. При цьому за знімання квартири на місці перебування треба платити, відповідно, треба здати квартиру в своєму місті, щоб компенсувати собі оренду і не платити за житлово-комунальні послуги з власної кишені.

Питання вирішується досить просто. Зазвичай квартира здається ДО переїзду на тривалий термін. Гроші при цьому за домовленістю просто надходять щомісяця на банківську карту. Обов'язково потрібно мати людину «на місцевості», який матиме ключ і вирішувати спірні ситуації.

В іншому ж випадку, якщо переїзд вже відбувся, а квартиру треба здати після цього, вам знадобиться зробити і переслати нотаріальну довіреність (за 1000-1500 рублів строком на 3 роки) на здачу квартири на ім'я людини, який її буде здавати. Зазвичай - це близький родич, сусід або ріелтор На що живуть ріелтори? . Практика показує, що до людей, у яких немає хоча б нотаріального доручення на здачу квартири, орендарі ставляться вкрай підозріло - на ринку багато шахраїв.

Дмитро, Московська область, квартиронаймач:

«Ми з дружиною шукали хороший і недорогий варіант в Москві. Ми самі з далекої області, потрібно було влаштувати дружину на роботу, щоб вона змогла піти через рік у відпустку по народженню дитини і отримувати відпускні від нормального окладу, а не від наших копійок сільських. Знайшли квартиру в Люберцях поруч з метро, ​​все нове, дешево.

Підступ полягав у тому, що квартиру здавала мати за сина, який живе за кордоном. Завжди дивіться документи! Я перевірив - справді мати, попросив паспорт, свідоцтво про народження сина, свідоцтво про право власності, запитав, хто прописаний - ніхто. Довіреність від нотаріуса у неї на руках була. Живемо вже майже рік, все в порядку, господиня не заходить, гроші по карті перераховуємо, син так і не з'явився ».

Купити квартиру в Москві, щоб здавати її і жити на море - чи реально?

Квартири в новому будинку

Хитрий план, про який варто сказати пару слів - це покупка квартири в Москві для того щоб її потім здати і жити на ці гроші в більш дешевому місті, бажано за кордоном і бажано з видом на море. Зазвичай для цих цілей розглядають Болгарію, Крим, Таїланд, В'єтнам. Як показує практика, цей план містить серйозні ризики і підводні камені, про які багато хто забуває.

Аліса, Москва, рантьє:

«Я здавала одну квартиру в Москві, і дохід з неї мене, в принципі, влаштовував, тому я вклала гроші в покупку другої - на стадії будівництва - з метою здати її і переїхати за кордон. Через пару місяців, як будинок був зданий в експлуатацію, рубль «звалився». У підсумку, я зараз зі здачі двох квартир отримую менше, ніж було з однієї в валюті. Відповідно, плани на переїзд провалилися, а витрачені 100 тисяч доларів вже не повернеш в найближчі років 10, напевно, поки рубль не виросте разом з ціною на нафту. Сама винна, не враховувала валютні ризики.

Крім валютних ризиків, тут присутній факт постійно зростаючих тарифів ЖКГ і ризик відтоку жителів. Так, масовий відтік мігрантів в цьому році викликав обвал на ринку оренди житла в Москві і області . З урахуванням всіх факторів доходи рантьє впали в реальному вимірі навіть не в 2, а в 2,5-3 рази.

Якщо ж брати одну умовну квартиру, яку в Москві, наприклад, простій людині реально купити тільки на стадії будівництва за МКАД в 20-30 хвилинах від метро, ​​то вона буде коштувати близько 3 мільйонів рублів, плюс вартість обробки - 400 тисяч . Здати сьогодні такий готовий варіант можна за 20-24 тисячі рублів, комуналка буде 3-4 тисячі ».

Таким чином, 20 тисяч ви отримаєте в кращому випадку. Це менше 7% річних прибутковості. З цих 20 тисяч рублів вам потрібно буде платити за оренду тисяч 10-12 в невеликому російському місті. А за кордоном ви на них нічого пристойного за нинішнім курсом вже в принципі не знімете, пройшли ті часи. Набагато розумніше було б купити на ці гроші дві квартири в тому місті, де ви будете жити, і уникнути всіх складнощів з віддаленої здачею квартири. Здавати квартиру в Москві і не працювати - це давно забута утопія, актуальна для кінця 2000-х.

Також читайте: Як підготувати квартиру до здачі в оренду .

Чи варто здавати квартиру через ріелторів, якщо ви переїжджаєте в інше місто

В принципі, можна домовитися про таку форму співпраці з будь-яким місцевим ріелтором. Але є більш професійна послуга - довірче управління нерухомістю. У цьому випадку підписується серйозний договір і прописується відповідальність ріелтора. Однак і гроші стягуються не тільки з орендарів, але і з власника (близько 5-10% від вартості оренди в місяць), що росіян, в силу менталітету, шокує, тому дана послуга в Росії поширення не отримала. Якщо ви не маєте можливості дивитися за своєю квартирою через довірену людину і відвідувати її самостійно хоча б раз на півроку, будьте впевнені, недобросовісний ріелтор обов'язково скористається ситуацією і буде здавати вашу квартиру подобово , А вам віддавати копійки або взагалі нічого не віддавати, розповідаючи казки, що немає клієнтів по виший високою ціною. А недобросовісним за замовчуванням краще вважати будь-якого, хто вам не брат і не сват, довіру незнайомим людям обходиться дорого.

Олександр, мандрівник:

«Я часто приїжджаю до Таїланду і зазвичай зупиняюся в одному місці. Здаються там квартири від керуючої компанії, завжди все чисте і нове. Коли курс рубля став падати, я вирішив заощадити і переїхав в містечко простіше. Там квартири здають місцеві дрібні підприємці і агентства. Я, наприклад, підійшов до пральні, на якій був напис «RENT A ROOM», і став дивитися пропоновані варіанти.

Жінка витягла з кошика велику в'язку ключів (штук 30) і стала показувати вільні квартири, яких виявилося всього 3. Скрізь меблі була в жахливому стані, вона не змінювалася ніколи, а квартири постійно здавалися відпочиваючим на короткий термін. В результаті там я зняв і заплатив стільки ж, скільки в нормальному місці - там був старий кондиціонер, який споживав електроенергію на 100 доларів в місяць, і протікала вода в унітазі. Скупий платить двічі.

Сіль в тому, що це все квартири іноземців, які довгий час не живуть в країні і уклали договір на здачу з цією жінкою. Лагодити там щось не в її інтересах. В її інтересах тримати заповнюваність на максимальному рівні, здаючи квартири на короткий термін і вичавлюючи з них все. Власник же отримує жалюгідні копійки і ніяк не може перевірити, що роблять з його нерухомістю ».

Невтішний висновок, який можна зробити з усього вищесказаного: якщо у вас немає близької людини - друга або родича - в місті, де ви збираєтеся здавати квартиру, краще її не купувати як засіб для інвестицій, або продати, якщо ви в рідне місто повертатися не збираєтеся .

Купівля інвестиційної нерухомості за кордоном

Квартири в Таїланді

Зовсім інша справа, якщо ви продали свою нерухомість в мегаполісі і переїхали жити на курорт, де купили кілька квартир для здачі в оренду. особливість Як з'явився і розвивався ринок нерухомості в РФ, і який його стан зараз? ринку нерухомості курортних міст - відносно низька по відношенню до вартості місячної оренди ціна апартаментів.

Микита, Італія, рантьє:

«Я купив дві квартири для здачі в Південній Італії на узбережжі Середземного моря. Ну три, насправді, в третій я живу. Так ось ці дві мені обійшлися по 20 тисяч євро, а здаю я їх в середньому по 600 євро на місяць. Ринок орієнтований під відпочиваючих, їм такі ціни вигідні. Якщо вас цікавить, чому все не скуповують квартири, раз це так вигідно і іпотека в Європі дешева, треба мати на увазі, що для того щоб взяти іпотеку, потрібен вид на проживання . Я його давно отримав, а тут в основному «понаїхали» знімають - хто ж їм дасть ВНЖ. Окупилися інвестиції дуже швидко ».

Аліса, Москва, рантьє:

«У мене була квартира в Таїланді, її довелося продати у зв'язку з важким матеріальним становищем. Брала я її за 30 тисяч доларів з податками. Це було при курсі приблизно 30 рублів за долар, і бат до рубля був один до одного. Місяць оренди коштує 300 доларів в такій студії - це звичайна ціна. Можна було, звичайно, туристам здавати по 200 в тиждень, але цим займатися треба. Загалом, в ледачому режимі у інвестицій в нерухомість за кордоном термін окупності 7-8 років. Але це треба, звичайно, кілька квартир брати і жити там поруч, щоб не внапряг було ».

https://youtu.be/ctx-NSGrIKY